Post actualizado el día octubre 25, 2026 by DeiviSanzPlay
Comprar terreno ou imóvel no Paraguai não é complicado, mas exige verificar coisas que em outros países são dadas como certas. O erro mais comum dos compradores estrangeiros é confiar em um contrato privado de compra e venda sem verificar quem figura realmente como titular no Registro de Imóveis. No Paraguai, a titularidade é comprovada pela escritura pública registrada, não pelo contrato de compra e venda nem pelo recibo de pagamento. Este checklist reúne os pontos que convém revisar antes de assinar e entregar o dinheiro.
1. Verificação dominial: o ponto de partida
- Certidão de domínio atualizada do imóvel, solicitada no Registro de Imóveis (ou na Direção do Registro de Imóveis da circunscrição). Deve refletir o titular e os ônus.
- Certidão de inibição do vendedor: confirma que ele não tem penhoras nem proibições de dispor.
- Histórico de transferências: verifique se a cadeia de titulares é contínua. Um salto de titularidade sem escritura é um sinal de alerta.
- Confirme se o nome do vendedor coincide com o titular registral. Se quem vende é um procurador, exija a procuração especial registrada.
2. Situação cadastral e municipal
- Cadastro imobiliário com a área e os limites. Compare a área do título com a do cadastro: as diferenças são frequentes em imóveis rurais.
- Certidão de quitação de impostos municipais (imobiliário) e taxas.
- Se for um lote em um loteamento, verifique a aprovação municipal do parcelamento. Comprar dentro de um loteamento não aprovado pode impedir a lavratura da escritura.
3. Licenças e uso do solo
- Uso do solo e restrições da zona: nem todo terreno permite o uso que você planeja (moradia, comércio, exploração agropecuária).
- Em zonas próximas a áreas protegidas, faixa de segurança de fronteira ou cursos d’água, existem limitações adicionais. A faixa de segurança de fronteira, por exemplo, tem regras especiais para estrangeiros.
- Se houver construção, verifique a licença municipal e a antiguidade. Muitas propriedades rurais não contam com plantas aprovadas.
4. Contrato e escritura
- O contrato de compra e venda deve fixar preço, forma de pagamento, prazo para lavrar a escritura, penalidades e quem assume os custos de escrituração.
- A escritura é lavrada perante tabelião público e deve ser registrada no Registro de Imóveis. Sem registro, não há proteção real contra terceiros.
- Orce os custos de escrituração, imposto de transferência e honorários notariais. As porcentagens variam conforme a operação e a circunscrição, então peça um detalhamento por escrito antes de se comprometer.
- Se você comprar com financiamento ou do exterior, verifique as regras de ingresso de divisas e a declaração correspondente perante a autoridade tributária.
5. Inspeção física e entorno
- Percorra o terreno com a planta em mãos e verifique os limites com os vizinhos. Em zonas rurais, convém contratar um agrimensor.
- Verifique o acesso a água, energia e via. Um lote com acesso apenas por servidão de passagem exige que essa servidão esteja documentada.
- Consulte a situação dos serviços e, se for zona de expansão, o plano regulador municipal.
O que este checklist não resolve
Nenhuma lista substitui o assessoramento de um advogado local com acesso ao processo registral. As informações registrais podem ter atrasos, e em zonas rurais a cartografia cadastral nem sempre está atualizada. Se o imóvel estiver em inventário, os prazos se alongam e o vendedor pode não ter poder de disposição até que o processo judicial seja concluído. Também não existe garantia automática de que o preço seja justo: os valores de referência variam muito entre Assunção, a área metropolitana e o interior, por isso convém comparar com operações recentes da região.
Segundo a prática habitual do setor imobiliário paraguaio, a maioria dos problemas surge por lavrar a escritura sem certidão de inibição atualizada ou por aceitar pagamentos parciais sem contrato registrado. Reserve uma parte do preço até o registro definitivo e deixe isso registrado no contrato.
